こちらの記事では、「これから不動産取引を始めたいけれど、何からどうすれば良いか分からない」という初心者の方のために、不動産購入・売却の基本的な流れ、知っておくべき費用や税金、そして取引を安全に進めるためのポイントを、分かりやすくシリーズ化して解説しています。
不動産取引に関する基礎知識を体系的に学び、漠然とした不安を解消し、自信を持って次の具体的なステップへ進むための確かな土台を築くことができるはずです。
私たちデュアルライフは、お客様一人ひとりのご状況やご希望に真摯に寄り添い、最適なアドバイスときめ細やかなサポートを提供することをお約束いたします。
基礎知識を習得された後、「もっと詳しく知りたい」「自分の場合はどうなるの？」「具体的な物件について相談したい」といったご要望があれば、どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。
この記事があなたの不動産取引を成功に導くための羅針盤となることを願っております。
さあ、一緒に不動産取引の第一歩を踏み出しましょう。
こちらの記事はシリーズものになります。
価格査定の結果に納得し、売却を依頼する不動産会社を決めたら、その会社と正式に売却活動をお願いするための契約を締結します。そして、いよいよ買主様を探すための売却活動が開始されます。
6-1. 不動産会社との契約（媒介契約）
売却を依頼する不動産会社との間で結ぶ契約を「媒介契約」といいます。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。ご自身の売却方針や、不動産会社との関係性に合わせて選択します。
1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約です。
売主様は、ご自身で見つけた買主様とも直接取引することはできません。
不動産会社には、積極的に売却活動を行う義務（レインズへの登録義務、1週間に1回以上の販売状況の報告義務）があります。
最も不動産会社に熱心な活動を期待できる契約形態です。契約期間は3ヶ月以内です。
1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約です。
ただし、売主様はご自身で見つけた買主様とは直接取引することができます（自己発見取引）。
不動産会社には、積極的に売却活動を行う義務（レインズへの登録義務、2週間に1回以上の販売状況の報告義務）があります。
専属専任媒介契約よりは自由度がありますが、不動産会社の報告義務はあります。契約期間は3ヶ月以内です。
複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。
売主様は、ご自身で見つけた買主様と直接取引することも可能です。
不動産会社には、積極的に売却活動を行う義務や、販売状況の報告義務はありません（ただし、報告義務を定めることも可能です）。
幅広いチャネルで買主を探したい場合に選択されることがあります。契約期間に定めはありませんが、3ヶ月程度で更新することが多いです。
どの契約形態を選ぶかは、売却を急いでいるか、幅広いチャネルで買主を探したいか、任せる不動産会社との信頼関係などによって検討します。
不動産会社から、それぞれのメリット・デメリットの説明を受け、ご自身の状況に合った契約を選びましょう。
6-2. 売出価格の決定
媒介契約を締結する際に、不動産会社と相談して「売出価格」を決定します。売出価格は、価格査定の結果や、現在の市場状況、売却を希望する時期などを考慮して、売主様が最終的に決定します。
あまりにも市場価格とかけ離れた高い価格設定は、買主様が見つかりにくく、売却期間が長期化する原因となります。
一方、低すぎる価格設定は、売主様にとって不利になります。
不動産会社の専門的なアドバイスを参考に、適切な売出価格を設定することが重要です。
6-3. 売却活動の開始
媒介契約を締結し、売出価格が決定したら、不動産会社は契約内容に基づき、あなたの不動産の売却活動を開始します。
レインズへの登録
媒介契約の種類（専属専任媒介契約または専任媒介契約）に応じて、不動産流通標準情報システム「レインズ（REINS）」に物件情報を登録します。これにより、全国の不動産会社がその物件情報を共有し、自社の顧客に紹介できるようになります。
広告活動
不動産会社のホームページ、大手不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）、チラシ、住宅情報誌、新聞広告など、様々な媒体で物件情報を公開し、買主様へのアピールを行います。物件の魅力を最大限に引き出すための写真撮影や、物件紹介文の作成も不動産会社が行います。
物件の案内（内見）
広告などを見て興味を持った買主候補者を物件へ案内します。売主様がお住まいの場合、内見の対応が必要になります。内見時には、物件の良い点をアピールしたり、質問に答えたりすることになりますが、対応は不動産会社に任せることも可能です。空き家にしてから売却する場合は、不動産会社が鍵を預かり、買主候補者を案内します。
オープンハウス
特定の週末などに、誰でも自由に物件を見学できるように「オープンハウス」を開催することもあります。より多くの買主候補者に物件を見てもらう機会を増やすことができます。
6-4. 販売状況の報告
媒介契約（専属専任・専任）を結んだ場合、不動産会社には売主様への販売状況の報告義務があります。
どのような売却活動を行ったか（広告掲載状況、問い合わせ件数など）、内見の状況、買主候補者の反応、といった報告を定期的に受けることで、売却活動の進捗状況を把握できます。
報告が滞っている場合は、不動産会社に確認してみましょう。
6-5. 買主様からの購入申し込みと条件交渉
売却活動を通じて、あなたの不動産を購入したいという買主様が現れると、買主様から「不動産購入申込書（買付証明書）」が提出されます。
ここには、買主様の希望購入価格、引渡し希望時期、支払い方法、住宅ローンの利用の有無などが記載されています。
売主様は、この申込書の内容を確認し、条件に合意できるか判断します。
希望価格が折り合わない場合など、買主様との間で条件交渉を行います。
不動産会社の担当者が、あなたの代理人として買主様側（または買主様側の不動産業者）と交渉を進め、双方にとって納得のいく合意点を探ります。
価格だけでなく、引渡し時期や契約不適合責任の範囲など、様々な条件について交渉が行われます。